销售费用攀高 融资依赖银行贷款

在传统的四大巨头“万保招金”中，招商地产在另外三家纷纷入驻港股市场之后，也终于站在了排队进驻H股的路上。

此前，招商地产为确保完成对旗下控股子公司“东力实业控股”的资产重组，由于在收购之后的24个月之内进行注资，违反了联交所《上市规则》构成“反向收购”，被视为重新上市，需要重新向联交所提交上市申请。

在业界眼里，目前招商地产不到50亿资金注入动力控股，决定了在短期内，动力控股并不能为其提供大体量的融资平台，“我估计就10个亿多一点的融资金额。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲表示。

招商地产的行为，充分反映了其对于资金需求的迫切。在“万保招金”中，招商地产扣除预收账款的负债率最高，截至2013年第一季度为46.21%，然而在其致力五年实现“千亿收入百亿利润”的扩张进程中，存货增速不断加快，预收账款增速却在不断降低。

另一方面，过度依赖银行贷款，新的期望融资平台体量不大，招商地产如何从中找寻平衡点，支撑自身成长？

排队H股，融资金额10个亿

“招商地产这种做法很少见，反映到它对资金需求态度很迫切，所以它宁可采用较高成本的做法‘兵行险招’。”提到招商地产先收购东力控股约70%控股股权，又在短时间之内违反规定向其注入资产的行为，黄立冲如此理解。

在2012年5月，招商地产控股子公司瑞嘉投资实业旗下全资子公司成惠投资收购香港上市公司东力实业控股70.18%股权。2013年4月，招商地产全资子公司瑞嘉投资即向东力控股注入汇聚有限公司、华敏投资有限公司、乐富投资有限公司100%股权及相关债权和会鹏房地产发展有限公司50%股权及相关债权，合计人民币约49.65亿元。

在此次注资中，东力控股可实现持有招商地产重庆长嘉汇、广州金山谷、佛山依云曦城、佛山依云水岸、佛山依云天汇、佛山依云上城、南京紫金山1号、南京雍华府此八个项目，共建筑面积538.14万平方米，其中未售面积323.44万平方米。

正是此次行为，违反了香港联交所买壳24个月之内不能进行注资的规定，被视为IPO，需要重新提交上市申请。据了解，5月3日，东力控股已经向香港联交所递交了重新上市的申请资料。

然而，黄立冲告诉记者，在传统意义上而言，重新上市很难获批，“如果要闯，需要进行精心策划，递交的资产基本上要能够直接上市”。

但实际上，买壳上市的行为，已经在无形中抬高了进行买壳行为公司的融资成本。“买壳花掉的成本，最后基本上会浪费掉。”上述人士表示，买壳的行为实际上是为长远而言带来一个保障，若初期借壳上市失败，还可以在后续时间中重新筹谋上市。

另一方面，虽然招商地产在积极就控股子公司东力控股的重新上市做努力，但按照经验，黄立冲预计，“如果上市获批，像东力目前50个亿的资产，能够进行融资的比例有限，估计是10个亿多一点的融资金额。”他还表示，若招商地产期望通过东力控股进行持续融资，则需要不断向东力注入资产。虽然在联交所批准IPO之后，就不会再对注资有所限制，但是“总体来说，东力带来的融资规模不会太大，在未来几年的融资速度不会太快。”

只能说，若东力控股重新上市获得批准，可以在一定程度上，为招商地产提供一些资金需求，但这很难满足其较大数额的融资规模。

销售费用攀高，融资依赖银行贷款

纵然招商地产在其致力五年实现“千亿收入百亿利润”的计划中步步为营，但其净利润增速低于销售收入增速，财务费用、销售费用亦在节节攀高。

据理财周报记者测算，截至2012年年末，招商地产扣除预收账款的负债率为46.97%，高于同期金地集团45.88%、万科43.73%、保利地产42.14%。

“这项指标偏高，主要原因是它对银行项目贷款的依赖性严重。”黄立冲表示，由于招商地产长期以来在A股市场没有畅通的融资渠道，股权融资相对较少，容易导致其长期股东权益较少、债务相对沉重。“这一点不利于公司面对未来风险的结构安排。”上述分析师补充道。